15-19 апреля в Тюмени проведен ежегодный комплекс бесплатных публичных мероприятий XV Юридическая неделя — 2025, организованный при участии генерального директора «Союза Западно-Сибирской Правовой Палаты» (ЗСПП) Марии Шатохиной и председателя Совета ЗСПП, управляющего партнера ЮК «Аспект» Степана Матаева.
Одна из экспертных сессий была посвящена обсуждению вопросов КРТ. Далее отчасти использованы материалы докладов управляющего партнера ЮК «ЛексПроф» Татьяны Гончаровой и юриста Enforce Law Company Елизаветы Кожевниковой для сведения.
Комплексное развитие территорий (КРТ ) — совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, муниципальных округов, городских округов (п.34 ст.1 Градостроительного кодекса РФ).
В апреле 2024 года директор Департамента КРТ Минстроя России Мария Синичич сообщила, что Тюменская область вошла в пятерку лидеров-регионов РФ (4 место) по реализации комплексного развития территорий, уступив лишь Московской области, Москве и Кировской области. В Тюменской области, на тот момент, реализовывалось 27 проектов, которые представляют из себя 419 гектаров, 3,5 миллиона квадратных метров.
Согласно данным начальника отдела комплексного развития территорий Департамента земельных отношений и градостроительства администрации Тюмени Екатериной Чистяковой, по состоянию на апрель 2025 года в городе заключено 20 договоров КРТ (228 га). В результате реализации проектов КРТ площадь ввода в эксплуатацию новых объектов жилищного фонда составит более 2,8 млн квадратных метров. Перспективные территории для КРТ составляют 229 га.
Основополагающим нормативным правовым актом в регионе, регулирующим КРТ, является Постановление Правительства Тюменской области от 19 марта 2021 № 135-п «О порядке осуществления комплексного развития территорий», которым устанавливаются критерии включения многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, объектов ИЖС, садовых домов в решения по КРТ жилой застройки, утверждается порядок принятия, согласования и реализации решений о КРТ жилой застройки.
Также региональная власть приняла Постановление Правительства Тюменской области от 28.12.2023 №930-п «Об утверждении Стандартов жилого помещения и комфортности проживания в Тюменской области», которое применяется к жилым помещениям, предоставляемым при реализации решений о КРТ, и при проектировании, строительстве многоквартирных домов в Тюменской области и благоустройстве территории при реализации решений о КРТ жилой застройки.
Органы местного самоуправления приняли Распоряжение Администрации города Тюмени от 02 ноября 2021 № 888 «Об утверждении регламента работы Администрации города Тюмени по комплексному развитию территории жилой застройки».
При оценке и проверке некоторых программ КРТ были выявлены риски для застройщиков:
— Несоответствие градостроительной документации планам инвестора;
— Недвижимость, полученная в результате приватизации;
— Неопределенность/спорность границ;
— Самовольные строения;
— Отсутствие/оспоримость правового титула;- Обременения и ограничения;
— Наличие прав третьих лиц на объекты недвижимости;
— Неоплаченная сделка в цепочке сделок;
— Невыгодные условия аренды;
— Нецелевое использование объектов.
Накопленный опыт застройщиков-пользователей процесса КРТ сформировал соответствующие запросы на изменения в законодательство:
— Установить возможность реализации КРТ в границах территорий, занятых исключительно садовыми домами (с 01.03.2025 г. возможно реализовать КРТ в отношении ИЖС);
— Снизить требования к территории, в отношении которой можно осуществлять КРТ нежилой застройки;
— Ввести возможность регламентации в договоре о КРТ обязательств власти по корректировке генплана и правил землепользования и застройки (ПЗЗ) после утверждения документации по планированию территории (ДПТ);
— Допустить реализацию КРТ в границах зон охраны объектов культурного наследия (ОКН) и исторических поселений;
— Установить возможность утверждения единого проекта планировки территории (ППТ) на несмежные территории;
— Ввести запрет на исключение многоквартирных домов (МКД) из решения о КРТ после проведения торгов на право заключения договора о КРТ;
— Допустить уступку прав по договору о КРТ/уступки прав по договорам аренды земельного участка (ЗУ) при реализации КРТ (с 01.01.2024 г. оператор КРТ может сдавать земельный участок в субаренду);
— Разрешить упрощённые правила подготовки градостроительной документации в КРТ по инициативе правообладателей;
— Прописать механизм присоединения новых участников к КРТ правообладателей;
— Исключить дискрецию при установлении дополнительных требований к участникам торгов на право заключения договора о КРТ;
— Исключить дискрецию субъектов РФ при определении порядка заключения договора для КРТ по инициативе правообладателей.
Последние два пожелания застройщиков характеризуют значительную коррумпированность участвующих в КРТ чиновников из-за отсутствия норм права, закреплённых в законодательном акте.
Иные претензии застройщиков претендуют на вольности распространения режима КРТ на комфортные территории города, снижения требований органов власти к проектам застройки и их подчинение интересам бизнеса.
При этом у застройщиков-пользователей режима КРТ возникают запросы на дополнительные гарантии:
— Льготы в части подключения (технологического присоединения);
— Применение института инфраструктурных облигаций при реализации проектов КРТ;
— Регламентировать применение стабилизационных оговорок при реализации КРТ (ч. 7 ст. 46.9 ГрК РФ ранее содержала в себе прообраз стабилизационной оговорки непосредственно в тексте ГрК РФ);
— Распространить льготы антикризисного законодательства (46-ФЗ,58-ФЗ) на проекты КРТ;
— Право на применение специального технического регулирования (по аналогии со стеснённой городской застройкой в реновации в Москве);
— Распространить институт мены (гл. V.3 ЗК РФ) на КРТ по инициативе правообладателей;
— Предоставить органам власти право «административного послабления» при КРТ по инициативе правообладателей (в контексте оптимизации процедур условно разрешенного вида использования (УРВИ) и отклонения от предельных параметров);
— Применение более мягкого санитарно-эпидемиологического регулирования в границах КРТ для стимулирования к освоению территории.
Последнее вызывает опасения возникновения угрозы качеству жизни жителей. Прочие условно и предварительно возможно допустить разумными.
Тезис, что комплексное развитие территорий жилой застройки является созидательной деятельностью, которая обновит облик города, представляется спорным из-за превалирования у застройщиков коммерческих интересов над правами и запросами жителей.
