Материал руководителя группы экологического контроля Общественной палаты Тюменской области Фахрутдинова Альберта Кабировича (транскрипция автора сохранена)
В последние годы в городе Тюмени активно используется институт «КРТ» — комплексного развития территорий. Решения о комплексном развитии территории жилой застройки принимает Глава города Тюмени, а о развитии территорий нежилой застройки — Департамент имущественных отношений Тюменской области.
Согласно Градостроительному кодексу РФ, куда в декабре 2020 года были внесены соответствующие дополнения, целями комплексного развития территорий должны являться, в том числе, улучшение жилищных условий граждан, формирование комфортной городской среды и повышение её качества. Однако, в Тюмени уже многие граждане столкнулись с тем, что под предлогом КРТ у них переоформляют их собственность на неприемлемых условиях. А массовое изъятие гаражей и ликвидация гаражных кооперативов приводят к ухудшению состояния воздушной среды города, увеличению количества легкового транспорта во дворах многоквартирных домов и на улицах города; увеличению заторных явлений. Изучить проблемные вопросы КРТ пришлось в ходе работы по оказанию правовой помощи указанным гражданам, в том числе путём отстаивания их прав в судах.
В средствах массовой информации часто пытаются представить КРТ исключительно как благо, критических публикаций практически не найдёшь (одна из таких – статья М.Савелкова «Развитие территорий должно быть с согласия жителей!» в газете «Трудовая Тюмень» от 14 декабря 2022 г. № 49).
Между тем, за три года применения КРТ выявились проблемы несовершенства правового регулирования этого института, которые влекут причинение ущерба гражданам и окружающей среде.
По итогам прошедшего в Тюменской областной Думе 7 декабря 2022 года круглого стола на тему «Совершенствование регионального законодательства в сфере комплексного развития территорий в Тюменской области» была принята Резолюция, в которой указано, что «…в Тюменской области имеются спорные вопросы, требующие правового регулирования:
1. Отсутствие своевременной информированности правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов капитального строительства, правообладателей помещений в многоквартирном доме о проекте решения о комплексном развитии территорий, в связи с чем граждане лишаются возможности принимать участие в общественных обсуждениях по проектам КРТ…» (существующих мер в виде опубликования информации в Интернете и на информационном стенде на территории городского Департамента земельных отношений недостаточно).
«2. Правообладатели земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества не вправе отказаться от участия в программе комплексного развития территорий…» (Градостроительным кодексом РФ предусмотрено, что только собственники помещений в многоквартирном доме, не признанном аварийным и подлежащим сносу, могут исключить свой дом из решения о КРТ решением общего собрания, а отказ от участия в КРТ путём проведения собраний собственников индивидуальных жилых домов, нежилых помещений, в том числе капитальных гаражей и земельных участков, законом не предусмотрен).
«3. Критерии, которым должны соответствовать дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома, не признанные аварийными и расположенные на земельных участках, которые могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории жилой застройки, нарушают имущественные права собственников» (Градостроительным кодексом РФ свобода установления таких критериев предоставлена регионам; в Тюменской области эти критерии установлены постановлением областного Правительства «О порядке осуществления комплексного развития территории» от 19 марта 2021 года № 135-п, в частности:
— физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает 50% (а обследование дома с целью выяснения степени износа производится организацией по государственному или муниципальному контракту, то есть по заказу застройщика — инициатора включения дома в решение о КРТ, что приводит к необъективности такого обследования;
— многоквартирный дом построен в период индустриального домостроения (введен в эксплуатацию в период по 1980 год) по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий (хотя во многих случаях такие дома построены более качественно, чем возводимые в последние годы новостройки);
— в многоквартирном доме отсутствует хотя бы одна из систем инженерно-технического обеспечения (водоснабжение, канализация, электроснабжение, теплоснабжение и (или) газоснабжение), хотя это в большинстве случаев зависит не от собственников, а от Администрации населённого пункта.
Достаточно наличия одного из этих критериев, и дом может быть включён в решение о КРТ. То есть очень многие жилые дома рискуют быть снесёнными в целях КРТ, а учитывая, что информация о проекте решения о КРТ непосредственно до жителей по месту их жительства во многих случаях не доводится, так как правовыми актами не предусмотрено обязательное размещение печатных объявлений внутри подъездов жилых домов и направление уведомлений по почте, граждане зачастую упускают возможность вовремя провести общее собрание собственников об исключении их дома из проекта решения о КРТ (предельный срок для проведения таких собраний согласно указанному постановлению Правительства Тюменской области составляет «60 календарных дней со дня опубликования проекта решения в установленном порядке»). Учитывая, что институт КРТ введён всего три года тому назад, вряд ли найдётся много людей, кто регулярно отслеживает в Интернете появление новых проектов КРТ, знает, на каких сайтах их отслеживать, и вообще знает, что такое КРТ.
«4. Процедура оценки и обследования помещения в целях признания его аварийным и подлежащим сносу осуществляется без привлечения и участия собственников жилых помещений в многоквартирном доме»;
«5. В Тюменской области отсутствует нормативный правовой акт, устанавливающий меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями собственников жилых помещений в целях обеспечения жилищных прав граждан при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки» (Жилищным кодексом РФдано право субъектам Российской Федерации предусматривать правовыми актами регионального или муниципального уровня право на получение равнозначного жилого помещения, в котором жилая площадь не меньше жилой площади освобождаемого жилого помещения, а общая площадь такого помещения превышает общую площадь освобождаемого помещения, а также предусматривать дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями.
«До настоящего времени, — отмечается в цитируемой Резолюции «круглого стола», — Тюменской областью не реализовано указанное право предусматривать правовым актом дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями собственников жилых помещений. Отсутствие нормативного правового акта субъекта, являющегося гарантией реализации конституционного права гражданина на жилище (ст.40 Конституции РФ), является причиной недоверия со стороны населения к органам государственной власти, оказывает влияние на негативное восприятие обществом проводимых преобразований в регионе»).
«Таким образом, — подводится итог в Резолюции, — на сегодняшний день в Тюменской области требуется комплексное совершенствование нормативно-правового регулирования в целях защиты жилищных прав собственников помещений в многоквартирных домах, правообладателей земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки».
В опубликованной в сети «Интернет» статье «Реализации проектов комплексного развития территорий жилой застройки» (авторы И.Генцлер, Е.Игуменов, Т.Лыкова) указано, что «анализ региональных нормативных актов, проведённый Институтом экономики города в апреле 2023 г., показал, что все дополнительные меры поддержки граждан – предоставление равнозначного помещения, предоставление отдельной квартиры вместо комнаты в коммунальной квартире и внеочередное предоставление очередникам жилых помещений по норме предоставления – установлены только в 4 субъектах Российской Федерации. Только 18 регионов закрепили право собственников и нанимателей жилых помещений в домах, включённых в границы КРТ жилой застройки, на получение равнозначного жилого помещения. Полномочие по расселению коммунальных квартир реализовано в 14 субъектах РФ; решение о предоставлении во внеочередном порядке жилого помещения очередникам принято лишь в 10 регионах России. Таким образом, около 20 % субъектов РФ смогли расширить базовые гарантии соблюдения жилищных прав собственников и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах, соответствующих установленным критериям и включаемых в границы территорий, подлежащих комплексному развитию…». В статье перечислены все указанные субъекты РФ, но Тюменской области среди них нет, что подтверждает необходимость принятия соответствующего правового акта на региональном уровне.
В апреле 2023 года в Тюменскую областную Думу в порядке законодательной инициативы некоторыми депутатами областной Думы части системной оппозиции был внесён проект Закона Тюменской области «О регулировании отдельных отношений в сфере комплексного развития территорий в населённых пунктах Тюменской области», который был рассмотрен на заседании Комитета областной Думы по экономической политике и природопользованию 18 мая 2023 года, в ходе которого было принято решение не вносить этот проект закона на рассмотрение Тюменской областной Думы в связи с отрицательными заключениями на него Правового управления и Управления по экономике и финансам областной Тюменской областной Думы.
Таким образом, первая попытка защитить права собственников объектов недвижимости в случае принятия решений о КРТ путём принятия соответствующего областного закона на региональном уровне провалилась. Но учитывая, что все проекты КРТ в Тюменской области осуществляются в областном центре, Администрация г.Тюмени и Тюменская городская Дума, учтя ошибки предшественников, могут выступить с инициативой всё-таки принять указанный закон, а также самостоятельно разработать и принять меры по учёту мнения собственников жилых и нежилых помещений до утверждения проектов КРТ.
Самым существенным недостатком законодательного регулирования КРТ явилось то, что Законом, внёсшим дополнения в Градостроительный и Земельный кодексы РФ, комплексное развитие территорий было фактически приравнено к государственным и муниципальным нуждам, в целях удовлетворения которых допускается изъятие земельных участков и находящихся на них объектов недвижимого имущества.
Между тем, ранее изъятие для государственных или муниципальных нужд могло иметь место только в исключительных случаях, и такого основания для изъятия собственности, как принятие решения о КРТ, законодательство не предусматривало. В настоящее время Земельный кодекс РФ по-прежнему предусматривает такие обязательные условия изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, как исключительность случая, строительство объекта федерального, регионального или местного значения, отсутствие других вариантов строительства указанных объектов, но одновременно предусматривает и возможность изъятия участков на основании принятого решения о КРТ. Однако, вряд ли можно говорить об исключительности случая, когда принятие решений о КРТ поставлено «на поток» и осуществляется «стахановскими» темпами. О строительстве объектов федерального, регионального или местного значения речи в большинстве случаев обычно не идёт – осуществляется обычная коммерческая застройка, от продажи помещений в которой прибыль идёт частным лицам.
При этом, даже не органы власти определяют условие о том, какие именно объекты капитального строительства должны быть построены на такой территории, а застройщик, который лишь согласовывает своё решение с органом власти. На момент заключения договора о комплексном развитии территории, которые подписываются представителями органа власти и застройщика, такой договор не содержит перечень конкретных объектов, которые подлежат строительству, этот перечень определяется намного позднее, а в самом решении о комплексном развитии указываются лишь виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, например «многоэтажная жилая застройка», «предоставление коммунальных услуг» и так далее, на выбор застройщика.
Однако, само по себе предоставление застройщику права выбора вида использования предоставляемых ему земельных участков уже свидетельствует о том, что решение о комплексном развитии территории принято не в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а в целях удовлетворения частного интереса застройщика. Кроме того, в Тюмени зачастую договора о комплексном развитии территории не предусматривают условия об обязательном строительстве объектов социальной инфраструктуры, которой будут пользоваться жители вновь возводимых многоквартирных жилых домов.
В итоге возводятся высотные жилые дома, в которых предусмотрено проживание большого количества граждан, которые потом пользуются существующими давно построенными поликлиниками, детскими садами, школами, которые даже в настоящее время не справляются с повышенной нагрузкой, вызванной притоком новых жителей микрорайона. Отсюда переполненность групп в детских садах и классов в школах, появление третьих смен в школах, «текучка» кадров врачей и учителей, не выдерживающих постоянно повышающейся нагрузки, рост инфекционной заболеваемости населения из-за переполненности детских учреждений. Возникают проблемы обеспеченности общественным транспортом, создаются «заторы» на дорогах, что увеличивает загазованность улиц, увеличивает шум от транспорта и влечёт рост травмирования граждан при ДТП.
Эти же договора о комплексном развитии территории жилой застройки могли бы предусматривать, но не предусматривают обязательные условия о минимальной площади озеленённых территорий общего пользования, что приводит к тому, что новые высотные дома со всех сторон окружаются асфальтом, пыльными парковками, сами дома вплотную приближены к проезжей части.
Кроме того, подключение новых многоэтажек к существующим коммунальным сетям, зачастую имеющим большую степень износа, также создаёт на них дополнительную нагрузку, которая приводит к прорывам трубопроводов и отключению электроэнергии.
Одним словом, в Тюмени КРТ в большинстве случаев осуществляется в целях удовлетворения частных нужд застройщиков, а «нужды» эти известны – заработать как можно больше, что достигается строительством многоэтажных «человейников» с большим количеством квартир. Застройщику выгодно уместить как можно больше людей на как можно меньшей площади.
Руководители органов власти заинтересованы в принятии решений о КРТ, поскольку это позволяет быстрыми темпами обеспечить нужные показатели по вводу жилья, а значит повысить рейтинги и обеспечить себе карьерный рост.
Следует отметить, что отсутствие в договорах о комплексном развитии территории перечня подлежащих строительству объектов капитального строительства является прямым нарушением статьи 68 Градостроительного кодекса РФ.
Сроки реализации договоров о КРТ предусматриваются обычно от 5 до 8 лет. То есть всё это время люди находятся в «подвешенном состоянии», снесут — не снесут их имущество, продавать — не продавать, переезжать — не переезжать, оценивать – не оценивать своё имущество. Введение «режима КРТ» отрицательно сказывается на стоимости недвижимости, поскольку оценщики учитывают то обстоятельство, что оцениваемое имущество будет подвергнуто изъятию «для государственных или муниципальных нужд», и его цена падает.
Кроме того, Департамент имущественных отношений Тюменской области отказывает в предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (отказывает в приватизации), если такие участки расположены в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о комплексном развитии территории. Это последствие принятия решения о КРТ в полной мере ощутили на себе собственники гаражей, которые не смогли воспользоваться правом на «гаражную амнистию», то есть правом получения бесплатно в собственность земельного участка под своим капитальным гаражом.
Как известно, в Тюмени, в несоответствие с рекомендациями разработчиков Генерального плана, принято решение, что прежние гаражные кооперативы подлежат ликвидации.
Так, в пункте 1.5. Проекта планировки и межевания 6-го планировочного района «Центральный», разработанного Институтом территориального планирования «Град» в 2011 году, указано, что «для обеспечения населения местами хранения личного автотранспорта на территории района предусмотрено размещение следующих объектов: сохранение 7309 гаражей индивидуального транспорта…, строительство 25 многоуровневых гаражных комплекса общей вместимостью 9693 машино-места…, строительство 196 подземных стоянок общей вместимостью 28 788 машино-мест». Кроме того, в ответе Прокуратуры г.Тюмени от 18.04.2014 г. указано, что «распоряжением Администрации г.Тюмени от 26.12.2013 г. № 929 создана рабочая группа, целью создания которой является выработка механизмов реализации положений местных нормативов градостроительного проектирования города Тюмени о строительстве сооружений для хранения автотранспортных средств».
В итоге органы власти поступили проще: вопрос обеспечения жителей местами хранения транспорта стали решать путём сокращения площади и числа зелёных насаждений при благоустройстве дворовых территорий, а свободные участки земли, находящиеся вне дворовых территорий, раздали застройщикам (или «застолбили» за ними) для нового сверхнормативного уплотнительного строительства в условиях существующей застройки, чем причиняется большой вред окружающей среде и условиям жизни граждан.
Ликвидируют гаражные кооперативы под предлогом КРТ. Но разве лишение человека места постоянного хранения своего автомобиля и иного имущества может считаться улучшением условий его жизни и формированием комфортной городской среды, что декларируется целями КРТ? Всё как раз наоборот: происходит ухудшение и условий жизнедеятельности, поскольку человек вынужден будет хранить автомобиль на улице или арендовать гараж или парковочное место, что затратно и неудобно, а городские улицы и дворы домов будут перегружаться хранящимися на открытом воздухе автомобилями. Аналогичного по своим характеристикам гаража в шаговой доступности от места жительства найти уже практически невозможно, а если они где-то сохранились, то они также обречены на повторение истории с принятием решением о КРТ и последующим их изъятием. Между тем, спрос на гаражи увеличивается, так как автомобилей становится больше, а мест для их хранения — меньше. Жители вновь строящихся домов частично будут обеспечены подземными автопаркингами, а куда девать автомобили тем, кто раньше хранил их в гаражах?
Кроме того, значительная часть членов гаражных кооперативов является пенсионерами, которым не «по-карману» приобрести машино-место в новом подземном паркинге стоимостью 1 млн 300 тысяч рублей, как в квартале «Машаров» (приобретать гаражи в других кооперативах нет смысла, так как все они обречены органами власти на снос), и нести ежемесячные расходы на его содержание. Департамент имущественных отношений Тюменской области и Администрация города Тюмени, ликвидируя гаражные кооперативы, не принимает во внимание интересы пенсионеров и других малообеспеченных граждан и граждан с небольшим достатком, для которых внесение ежемесячной платы за содержание машино-мест в паркингах является затруднительным или вообще невозможным вследствие невысокого уровня дохода, нарушая баланс интересов разных слоёв общества и принцип социального равенства.
Почему обязательно нужно ухудшать жизнь одних людей за счёт создания условий для жизни других? Почему коренных жителей Тюмени лишают их собственности, нарушая их нормальную жизнедеятельность? Полагаю, что такой подход в корне неправильный. Хотите строить – стройте без ущерба для людей и природы, без изъятия имущества у граждан, а в новостройки переселяйте в кратчайшие сроки людей из аварийного жилья. Пора прекратить стройку «любой ценой», ввести мораторий на выдачу разрешений на строительство высоток в центре города и заняться созданием условий для комфортной жизни жителей уже построенных новостроек, в том числе – созданием новых полноценных парков и скверов, разработкой новых маршрутов общественного транспорта и модернизацией автобусного парка, введением электрических видов общественного транспорта, заменой изношенных коммунальных сетей, ремонтом старых и строительством новых поликлиник, родильных домов, детских яслей, садов, школ, отделов полиции, наведением порядка в уборке города, внедрением эффективных способов борьбы с гололёдом на тротуарах и во дворах, решением других актуальных для горожан проблем.
«Жертвами» КРТ уже стали, в частности, члены гаражного кооператива «Малыш» по улице Максима Горького, члены ГСПК № 3 «Судостроительный завод» по улице Елизарова. Жителям Центрального округа удобно хранить там свои автомобили, многие из собственников являются пенсионерами. Территории кооперативов огорожены, охраняются, в гаражах есть электричество, погреба для хранения овощей, достаточно места для проезда и обслуживания автомобилей, никаких «уровней» — всё на первом этаже. По своим характеристикам гаражи в ГК «Малыш» одни из самых лучших в Тюмени, ведь у большинства гаражных кооперативов мало или вообще нет территории, или нет ограждения, или выезд из гаражей осуществляется сразу на проезжую часть.
Гаражные кооперативы обеспечивают требования по обеспеченности населения местами для хранения личного автотранспорта, установленные федеральным законодательством, а именно — Сводом правил СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утверждённым приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 30 декабря 2016 г. № 1034/пр.
Согласно пункту 11.31 указанного Свода правил в городском населённом пункте следует предусматривать не только объекты для паркования легковых автомобилей, но и объекты для хранения легковых автомобилей постоянного населения городского населенного пункта, расположенные вблизи от мест проживания. Согласно пункту 11.32 Свода правил, в зонах жилой застройки предусматриваются стоянки для хранения и паркования легковых автомобилей населения при пешеходной доступности не более 800 м. Большинство членов указанных кооперативов как раз проживают в радиусе километра от них.
Кроме того, согласно местным и региональным нормативам градостроительного проектирования, максимально допустимый уровень территориальной доступности мест для постоянного хранения индивидуальных транспортных средств для объектов многоэтажной жилой застройки составляет 500 метров от объектов жилой застройки.
Гаражные кооперативы своим существованием разгружают городские дворы и улицы от хранения личного автотранспорта, которым перенасыщен город, и хранение которого во дворах и на улицах ухудшает и делает некомфортными (и даже небезопасными) условия проживания и жизнедеятельности граждан. Кроме того, кооперативы надёжно защищают автотранспорт как имущество граждан от противоправных действий и опасных природных явлений.
Возле ГК «Малыш» Администрация города Тюмени разрешила застройку жилыми домами «Авторского квартала «Машаров». Планируется построить целых восемь многоквартирных жилых домов в среднем высотой до 20 этажей (три жилых дома уже возведены), в каждом из которых предусмотрено в среднем более 200 квартир, то есть всего примерно на 4 тысячи жителей. И это при том, что здесь же в центре, вдоль улицы Профсоюзная идёт застройка ещё примерно такого же количества многоквартирных высоток ещё примерно на 4 тысячи человек. Зато врачи находящейся в этом же районе поликлиники № 4, включая детское отделение, перегружены работой из-за увеличивающегося количества жителей на её территории, на одно время к врачу записывают по несколько человек, сами здания поликлиники расположены на первых этажах нескольких построенных в советское время жилых домов (да и то один корпус детского отделения по ул.Профсоюзная недавно закрылся на ремонт), плохо проветриваемые узкие коридоры, переполнены чихающими и кашляющими друг на друга людьми, а в новогодние праздники 2024 г. в некоторые дни детей вообще принимал всего один врач, из-за чего собирались большие очереди из больных детей и их тоже заболевших родителей. Группы расположенного ближе всех детского сада № 135 перезаполнены, один из корпусов вообще расположен на первом этаже жилого дома по ул.Республики, а дети выходят на прогулку через подъезд (а когда в подъезде делали ремонт, детей не могли вывести на прогулку – не водить же вокруг дома через главный вход, выходящий на неогороженный от проезжей части тротуар – дети могут попасть под машину). Один из двух наиболее вместительных двухэтажных корпусов детского сада № 135 по ул.Профсоюзная,30а вообще полностью закрыли год назад из-за аварийного состояния, а на его ремонт у Администрации города якобы нет средств (зато на ежегодное фрезерование одних и тех же улиц, снос и обрезку деревьев деньги всегда стабильно находятся).
Но строить для людей новую поликлинику, детский сад или создавать парк или сквер «невыгодно», «выгодно» только предоставить участок застройщику и переполнить его населением. То, что улица Советская, вдоль которого застраивается квартал «Машаров», уже сейчас каждый вечер намертво стоит в пробках, как и улица Профсоюзная, лиц, разрешающих такое сверхнормативное уплотнительное строительство, видимо, также не интересует, как и перегруженность врачей, воспитателей в детских садах и учителей в школах. Зато застройщик на своём сайте и в рекламе с гордостью отмечает, что «рядом с кварталом есть абсолютно всё необходимое для комфортной жизни: детские сады, школы, медицинские учреждения…».
Постановлением Администрации города Тюмени от 27.12.2021 г. были внесены изменения в принятые в этом же году Правила землепользования и застройки, которые «поместили» гаражный кооператив «Малыш» с 200-ми гаражами в зону спортивного назначения ОД-5. Члены гаражного кооператива подавали письменные возражения против этих изменений в Департамент земельных отношений и градостроительства Администрации г.Тюмени, но безрезультатно.
Согласно проекту планировки территории, подготовленному застройщиком и утверждённым постановлением Администрации г.Тюмени в августе 2023 года (несмотря на то, что в ходе общественных обсуждений проекта подавляющее большинство участников высказалось против его утверждения), на указанной территории разместятся небольшой спортивно-оздоровительный комплекс с объектом общественного питания и многоуровневым паркингом на 470 (!) машино-мест. Получается, что у местных жителей места для постоянного хранения их автомобилей забирают, а будущим посетителям спорткомплекса места для парковки и хранения автомобилей предоставляют. Скорее всего, этим паркингом будут пользоваться гости и жители нового жилого квартала «Машаров», тем более что в проектных декларациях застройщика указывается планируемое количество гостевых машино-мест «вне объекта строительства»). То есть условия жизни одних людей ухудшают за счёт создания комфортных условий для других.
Обязательства по передаче этих объектов после окончания их строительства договор о КРТ нежилой застройки по ул.М.Горького не предусматривает, и нет каких-либо документов о том, что эти сооружения являются объектами регионального или местного значения. Поэтому, наверняка, эти объекты будут находиться в частной, а не в государственной или муниципальной собственности, и какое-то частное лицо будет получать прибыль от их эксплуатации. Не следует ли отсюда логический вывод, что изъятие гаражей и земельных участков у членов ГК «Малыш» имеет цель удовлетворить чьи-то частные, а не государственные и не муниципальные нужды?
Схожая ситуация и с гаражным кооперативом «Судостроительный завод» по ул.Елизарова,19, где гаражи изымаются под предлогом муниципальных нужд. Ещё в июле 2023 года был заключён договор о КРТ между застройщиком и Администрацией г.Тюмени, большую часть территории занимает гаражный кооператив, а остальную часть – территории небольших многоквартирных домов, часть которых уже снесена в связи с аварийностью. В течение 90 дней со дня заключения договора застройщиком должен был быть определён перечень объектов, подлежащих строительству, но даже спустя год, до настоящего времени указанный перечень не определен, как и не утвержден проект планировки и межевания территории в границах элемента планировочной структуры 06:02:30 планировочного района № 6 «Центральный». В своей рекламе застройщик анонсировал строительство на месте снесённых гаражей и жилых домов квартала «Прайм» с жильём комфорт-класса (то есть даже не стандартного жилья), и согласно официальном ответу Администрации г.Тюмени строительство в этом месте каких-либо социальных объектов не предусмотрено. То есть вновь идёт речь об удовлетворении частных нужд очередного «специализированного застройщика».
Необходимо отметить, что задолго до принятия решений об изъятии гаражей и земельных участков у членов обоих гаражных кооперативов стали скупать гаражи застройщики, в том числе через оформление сделок на связанных с ними физических лиц. Так, в кооперативе «Малыш» 55 гаражей были скуплены тремя гражданами. На момент совершения сделок с гаражами в гаражных кооперативах уже был опубликован проект и принято решение о комплексном развитии территории, в котором указано, что все гаражи подлежат сносу, а также заключён Договор о комплексном развитии территории, в связи с чем можно говорить о вынужденном характере сделок по продаже гаражей. Кроме того, представители застройщиков убеждали членов кооперативов, что гаражи снесут в любом случае, а компенсация за их изъятие будет мизерная, поэтому лучше им продать гараж как можно быстрее. Часть членов кооперативов, кому срочно нужны были деньги, соглашалась продавать свои гаражи по той цене, которую им предлагали связанные с застройщиком лица, без проведения оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, как самими собственниками гаражей, так и их покупателями, а также застройщиком. Члены гаражных кооперативов никем не были проинформированы о том, что стоимость их недвижимости в соответствии с условиями Договоров о комплексном развитии территории должна быть в обязательном порядке определена оценочной организацией, и кроме самой рыночной стоимости гаражей им будут возмещены рыночная стоимость приватизированных земельных участков под гаражами и убытки, размер которых также подлежит оценке оценочной организацией. Объяснять всё это собственникам гаражей невыгодно застройщикам, но органы публичной власти не должны руководствоваться материальными интересами застройщиков, а в первую очередь выступать в защиту интересов простых граждан, которые являются «слабой стороной» в процедуре КРТ, и именно они должны вести разъяснительную работу среди граждан во избежание причинения им имущественного ущерба.
Действия по предварительной скупке недвижимости застройщиками причиняют материальный ущерб гражданам, поскольку эти сделки не основаны на реальной оценке этой недвижимости специализированными организациями, и поскольку информация об этих сделках используется в дальнейшем при проведении оценки имущества у оставшихся членов кооперативов по заданию инициаторов КРТ. В результате гражданам предлагают размер возмещения, который был рассчитан не на основе реальной рыночной цены их имущества, а на основе цен вынужденных сделок, которые рыночной стоимостью не являются. Именно эти доводы были изложены в жалобе одного из членов ГК «Малыш» в адрес саморегулируемой организации оценщиков, в которой состоит оценщик, составивший отчёты о размере возмещения за изъятие гаражей в ГК «Малыш» по заказу и за деньги застройщика жилого квартала «Машаров». Проведённая проверка подтвердила эти нарушения Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, нарушения были признаны неустранимыми и оценщик привлечён к дисциплинарной ответственности, что означает недействительность всех составленных этим оценщиком отчётов о размере возмещения за изъятие гаражей в ГК «Малыш».
Верховный Суд России в своём Определении от 27 октября 2015 г. по делу № А07-21632/2013 указал, что «принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества… Само по себе заключение договора о развитии застроенной территории не является основанием для изъятия земельных участков, поскольку такой договор только регламентирует порядок реализации решения о развитии территории, принятого администрацией, в то время как возможность изъятия земельного участка у собственника обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд…».
В постановлении Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2016 г. по этому же делу указано, что при реализации решений о развитии застроенных территорий реализуются, в том числе, частные интересы застройщиков; развитие застроенных территорий само по себе не может являться способом изъятия собственности у соответствующих правообладателей, объекты которых оказались расположенными на данной территории.
«Превращать инструмент развития застроенных территорий в способ передела собственности недопустимо… Развитие застроенных территорий – это бизнес-проект, в котором реализуется в основном частный интерес застройщика…» — считает кандидат юридических наук, доцент кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ им. М.В.Ломоносова, соавтор учебников по градостроительному и земельному праву, автор ряда научных статей Л.Е.Бандорин.
Рассматриваемые случаи с гаражными кооперативами являются ярким примером как раз такого «передела собственности», когда собственность одних частных лиц передаётся в собственность других частных лиц при помощи использования механизма государственного принуждения, заключающегося в принятии органом власти решения о КРТ, заключении соглашения об изъятии имущества и обращении в суд в случае с иском о принудительном изъятии гаражей и земельных участков в случае, если собственник откажется подписать указанное соглашение.
Таким образом, против простых граждан «единым фронтом» работают юристы застройщиков, Департамента имущественных отношений Тюменской области и Администрации г.Тюмени. В обоих указанных случаях отдельные должностные лица органов власти фактически выполняют функцию «обслуживающего аппарата» застройщиков – готовят проекты решений и тексты договоров о КРТ, в которых предоставляют широкую свободу усмотрения для застройщиков относительно тех объектов, которые должны быть построены; организовывают и проводят аукционы на право заключения таких договоров; рассматривают и удовлетворяют ходатайства застройщиков о принятии решений по изъятию собственности граждан; принимают решения об изъятии собственности граждан для нужд КРТ; защищают решения о КРТ и об изъятии имущества в судах…
Считаю, что Департаменту имущественных отношений Тюменской области и Администрации г.Тюмени, основываясь на статьях 2, 35 и 42 Конституции РФ, необходимо срочно инициировать принятие регионального закона о порядке проведения КРТ, предусмотрев, что решение о КРТ может быть принято лишь при наличии согласия большинства собственников объектов недвижимого имущества (жилых и нежилых помещений, земельных участков), которое оформляется путём проведения их собрания. Кроме того, необходимо добиться полной отмены существующих «критериев», по которым не признанное аварийным жильё может попасть в проект решения о КРТ.
Является очевидным, что в Тюменской области, как в регионе с одним из наибольших количеств заключаемых договоров о комплексном развитии территорий, необходимо принять региональный нормативный правовой акт, который предусмотрен статьёй 32.1 Жилищного кодекса РФ и направлен на поддержку обеспечения жилыми помещениями собственников жилых помещений в домах, оказавшихся в границах территории комплексного развития.
Учитывая, что принятие указанного регионального закона дело не быстрое, Департаменту имущественных отношений Тюменской области и Администрации г.Тюмени следует принять дополнительные меры, входящие в полномочия Администрации г.Тюмени, предусмотренные Градостроительным кодексом РФ и вышеназванным Сводом Правил, а именно:
1. Аналогично способу направления предложений о заключении договора КРТ, а также направления проектов соглашений об изъятии объектов недвижимости, за 30 дней до проведения публичных слушаний информацию, распоряжения Департамента имущественных отношений Тюменской области и постановления Администрации г.Тюмени о проведении КРТ направлять в адрес каждого собственника объектов недвижимости, расположенной на территории, предназначенной для КРТ, заказным письмом с уведомлением о вручении, в течение 10 дней после принятия такого постановления.
2. Все обсуждения, связанные с внесением изменений в Генеральный план развития г.Тюмени и в Правила землепользования и застройки г.Тюмени, а также с утверждением проектов планировки и межевания территорий производить в форме очных публичных слушаний, уведомления о проведении которых направлять заказным письмом с уведомлением о вручении каждому собственнику помещений, расположенных в границах территорий, подверженных изменению.
3. Принять меры к выполнению вышеуказанных рекомендаций авторов Генерального плана г.Тюмени, а также требований названного Свода правил и МНГП г.Тюмени о предоставлении гражданам бесплатных мест для хранения легкового автотранспорта в пешеходной доступности, то есть на расстоянии 500 м от места жительства, используя земельные участки, освобождённые от сноса аварийного жилья, незаконных строений, «зарезервированных для государственных и муниципальных нужд», а также за счёт выкупа у собственников (например, незастроенные участки на пересечении улиц Профсоюзная и Володарского, улиц М.Тореза и Ленина, на улице Советская между ул.Орджоникидзе и Немцова); за счёт участка, занимаемого автовокзалом и планируемого к перемещению в другое место и т.д.
4. С целью сокращения числа личного легкового транспорта принять в сжатые сроки кардинальные меры по улучшению количества и качества общественного транспорта: увеличить в 1,5 раза общую протяжённость сети транспортного обслуживания, увеличить в 2 раза количество автобусов, отказаться от использования микроавтобусов, заменить все автобусы старше 10 лет на электробусы; добиться оборудования каждого автобуса кондиционером; создать систему ежедневного реального контроля за состоянием автобусов, а также за состоянием здоровья водителей и кондукторов; увеличить в 2 раза протяжённость полос для общественного транспорта; создать благоприятные комфортные условия для передвижения граждан пешком, изменив приоритеты при уборке улиц (вначале тротуары, потом проезжая часть); расценивать как ЧП и нарушение контракта нахождение льда на тротуарах и пешеходных переходах, образование луж и потоков воды на тротуарах и пешеходных переходах; за каждый случай перелома конечностей пешеходов освобождать от должности руководителей Департамента транспортной инфраструктуры и соответствующей Службы заказчика Управ; расширить тротуары за счёт прилегающих земельных участков или проезжей части, предусмотрев их ширину не менее 3 метров (ул.Горького, ул.Советская и т.д.); не выдавать разрешений на строительство зданий и сооружений, не позволяющих создать тротуар шириной не менее 3 метров.
Руководитель Группы экологического контроля
Общественной палаты Тюменской области
Член Регионального штаба ОНФ
Фахрутдинов Альберт Кабирович
Мнение редакции может не совпадать с мнением автора.
